Recomendamos a leitura do artigo de opinião que publicamos a seguir da autoria do Dr. Eduardo Abreu. Actualíssimo e perspicaz.

RICAS AVALIAÇÕES

Segundo a Deco a taxa de juro cobrada pelos bancos no financiamento dos próprios imóveis é de cerca de metade da aplicada no crédito à habitação tradicional.

Com o fecho da torneira do crédito e a escalada dos ‘spreads', os imóveis da banca passaram a ser quase um oásis para quem pretendia comprar casa com recurso a crédito. Face à necessidade de se desfazerem do grande número de imóveis em carteira, os bancos apostaram na oferta de condições mais vantajosas no crédito para essas casas. Nomeadamente, rácios de financiamento mais elevados e ‘spreads' mais baixos. Dados de um estudo que a Deco publica na revista Dinheiro & Direitos, na próxima quarta-feira, permitem aferir que a taxa de juro cobrada pelos bancos é, em média, menos de metade da aplicada no restante crédito à habitação. (in Diário Económico de 24-02-2014)

Fruto, em grande parte, da conjuntura que vivemos, tem surgido inúmeros casos de pessoas e empresas que se vêem confrontados com a impossibilidade de poder cumprir atempadamente com as suas obrigações, nomeadamente com financiamentos contraídos junto da banca.

Trata-se, obviamente, duma situação constrangedora e de extrema preocupação para todos aqueles que estão envolvidos, quer directa quer indirectamente, e que tem levado ao desespero de muitas famílias.

Na sua grande maioria, tais financiamentos estão suportados por garantias reais (casas, terrenos, etc) e a solução que tem sido encontrada tem passado, invariavelmente, pelo aumento da maturidade da divida (como está na moda dizer-se) com revisão das taxas de juro ou pela dação em pagamento de bens para amortização do capital em divida e acabar com o suplício das pessoas.

Ora, é precisamente aqui que encontramos situações com as quais não podemos concordar de forma alguma, uma vez que se nos afigura que, nomeadamente a banca, age conforme quer e lhe apetece e, pasme-se, o valor de avaliação do imóvel em causa vai sempre de encontro às suas aspirações, quase sempre em prejuízo dos depauperados devedores. O critério de escolha dos peritos avaliadores e os métodos e ponderadores de avaliação, bem como um possível recurso, não é claro nem transparente e, sem querer colocar em causa a competência e honestidade dos avaliadores, tenho de contestar vivamente o sistema de avaliação. Ainda por cima, “ inventaram”, mais recentemente, um critério de avaliação que é o da “Venda Imediata”, isto é, já não bastava o mercado imobiliário ter sofrido a quebra que sofreu, (fruto da especulação imobiliária da responsabilidade da banca) ainda lhe adicionam mais esta da venda imediata, o que só penaliza quem é dono do imóvel. E, assim sendo, não é de estranhar que o valor em divida seja, dum modo geral, sempre superior ao valor do bem que a garante, o que beneficia a banca em prejuízo dos já de si descapitalizados devedores. Assim, o devedor fica sem o bem e ainda tem de pagar o diferencial por um tempo indeterminado. Chega-se ao cúmulo de haver avaliações efectuadas pela banca, cujo valor é inferior às avaliações efectuadas pelas Finanças (outros juízes em causa própria) para efeitos de IMI! E, atenção, porque o Banco de Portugal prepara-se para emanar directrizes que só farão piorar as coisas, pedindo que os imóveis, na posse da banca há menos de um ano, sejam reavaliados em baixa! Vai ser o bom e o bonito, e ninguém se mexe, ninguém faz nada. Será que os nossos políticos não percebem o que se está a passar, ou será incompetência e/ou conivência com o sistema.

Dir-me-ão que o negócio dos bancos não é ficar com imóveis. Pois não, mas o que é um facto é que para concederem o financiamento pediram a respectiva garantia real, a qual, inicialmente, cobria integralmente todo o capital financiado e, inclusivamente, com alguma pompa e circunstância, diziam-se parceiros de negócio; mas, agora que a coisa está preta, e depois de terem sido ajudados pelo Estado com o dinheiro de todos nós, já não somos parceiros (onde está o financiamento para as PME´s?) e toca a expropriar (é este o termo) a qualquer preço, este “bando” de incumpridores. Ou seja, não querem os imóveis, mas a primeira acção é partir para a execução dos mesmos, sem fazerem, previamente, uma tentativa de acordo no sentido da viabilização dos devedores. Depois, promovem vendas em leilão, a preços anormalmente baixos e, pasme-se, com taxas de juro substancialmente reduzidas, conforme tem sido público e notório. É caso para perguntar, onde anda a Autoridade da Concorrência? Não temos dúvidas que estamos perante um fenómeno de concorrência desleal a todo o sector, com prejuízo evidente para os promotores  imobiliários. Claro está, como estes não conseguem vender e construíram os seus empreendimentos em parte com financiamentos da Banca, não lhes resta alternativa senão aquela em que consiste na entrega dos empreendimentos (acabados ou não) aos seus credores. Assim, o ciclo torna-se vicioso e não virtuoso, como seria desejável. Com este procedimento, dificilmente sairemos disto.

Tudo isto se passa e não vemos nenhuma autoridade, instituição ou conjunto de deputados (seja de que partido for), tomar a iniciativa de abordar este assunto com a seriedade que ele merece e estipular regras que, no mínimo, garantam isenção e equidistância nestes procedimentos.

Não podemos concordar que cada entidade (banca, fisco, etc.) seja juiz em causa própria; sabemos que podemos reclamar da avaliação, mas quem decide, na generalidade dos casos, é sempre a entidade interessada. Além disso, o recurso custa sempre dinheiro e todos sabemos que a maioria daqueles que pretendem reclamar não tem possibilidades de o fazer.

Em nosso modesto entender, a criação duma entidade independente, avaliadora, credível, equidistante, com regras de funcionamento bem definidas, poderia ser uma solução, mesmo que fosse só de supervisão e de garante dos direitos de todos nós ou, em alternativa, atribua-se essas competências a alguma entidade já existente e que reúna o perfil mais próximo e adequado (evita-se a criação duma nova), mas faça-se qualquer coisa, porque é urgente.

Eduardo Abreu

A propósito do artigo acima, reproduzimos uma graça clássica, enviada também pelo Dr. Eduardo Abreu

A NOSSA CASA VISTA...

Por nós próprios

Pelo comprador

Pelo banco

Pelo avaliador

Pelas Finanças